Lo que le diga es mentira

Diario CEM #7: comprar o arrendar vivienda y otros temas

Bienvenidos a otro diario de caminando entre la maleza, donde les comparto lo que he estado haciendo y he aprendido en las últimas semanas mientras camino hacia un mejor estilo de vida.

Arrendar vs Comprar (casa o apartamento)

Este es un debate que está muy de moda últimamente y que me intereso porque estoy alistándome para comprar mi primer apartamento. Hay beneficios y contras en ambos lados, sin embargo, los más comunes son:

Beneficios de comprar

  • Una vez terminas de pagar el crédito por tu casa o apartamento es tuyo y con esto disminuyes sustancialmente los costos de tener un techo.
  • En el largo plazo los bienes raíces suelen apreciarse (aumentar su valor) por el crecimiento de la población y otros factores pero OJO no siempre es así (¿recuerdan la crisis de 2008?).
  • Hay algunos beneficios tributarios por el crédito hipotecario que ayudan a disminuir el costo de ser propietario.
Beneficios de arrendar

  • Aunque seas dueño de tu propia vivienda igual tienes que pagar un “arriendo” por: costo de administración, costos de mantenimiento, cuota del seguro e impuestos. Al igual, el arriendo directo te da un lugar para vivir.
  • Comprar tiene un costo de oportunidad debido a qué podrías invertir el dinero que gastarás en las cuotas del crédito,
    impuestos, seguros y demás para aumentar tu riqueza financiera más rápido.

Ambos lados tienen razón así que mi conclusión es que finalmente es una decisión personal. Pienso que arrendar es mejor si no piensas vivir mucho tiempo en esa zona o ciudad porque será mucho más fácil movilizarte en unos pocos años, igualmente, si no cuentas con una seguridad económica relativa (tus ingresos se mantienen constante mes a mes) es mejor arrendar porque los intereses y consecuencias de quedarte corto en las cuotas del crédito hipotecario son más complicadas de manejar.

Ahora, si estás listo para comprar pero no estás seguro(a) si es el mejor momento, la recomendación general es que si los costos de arriendo están demasiado altos entonces probablemente será mejor comprar de lo contrario es mejor arrendar si y solo si piensas invertir lo que ahorres en el costo del arriendo.

Siempre arrienda por debajo, preferiblemente el arriendo debe ser 25%–35% de tus ingresos mensuales de tal forma que puedas invertir parte de tus ingresos para aprovechar tu situación actual.

Sin embargo, para los que nos gustan las matemáticas entonces hay un cálculo básico que puedes hacer:

Cálculo estimado durante 1 año. Si:

Costos de arrendamiento (por 12 meses) < Estimado cuota del crédito + Estimado costos de reparaciones, impuestos, seguros y cuotas de administración. Es mejor arrendar e invertir la diferencia.

Tu casa o apartamento es una compra, NO una inversión

Ahora, si aún así estás listo para comprar tengo una última noticia para ti, si piensas vivir durante varios años en esa casa o apartamento entonces lo más probable es que esa vivienda sea solo una compra y NO una inversión porque haciendo los cálculos correctamente no podrás generar ganancias así el precio final de venta sea mayor al inicial.

¿Por qué no es una inversión? bueno resulta que al calcular el retorno de la inversión nos olvidamos de incluir varios costos:

  • Digamos que compras un apartamento por COP $150.000.000, entregas el 30% de cuota inicial ($45.000.000) y financias el resto con un crédito hipotecario a 10 años con tasa de interés de 10% contando los intereses el precio final del apartamento es aproximadamente COP $215.882.657.

    Es decir, realmente pagas la vivienda mucho más caro que el precio inicial si tienes en cuenta los intereses.

  • Adicionalmente, al precio real se le deben adicionar otros costos de la “inversión” como son: costo de administración, costo de la cuota de seguro, costo de los impuestos y costos de reparaciones/mantenimiento.
  • Costos transaccionales de cierre: pago de abogados, pago por trámites notariales, pago de comisión a la inmobiliaria (cuando vendes), etc.

Así que si en 10 años vendes esa casa por COP $200.000.000 entonces ni siquiera recuperaste el precio inicial de compra.

Para mi comprar es una decisión de un lujo que te quieres dar y que puedes pagar, es decir, es una decisión de compra como cuando sales a comprar ropa nueva. En general, comprar una vivienda en la que vas a vivir es una MALA INVERSIÓN, sin embargo, por ser una mala inversión no implica que sea una mala compra mientras disfrutes de la misma.

Ahora, debes comprar una casa que puedas costearte de lo contrario es una MALA COMPRA y PEOR INVERSIÓN. El cálculo para saber si puedes pagarla o no es simple:

  • Trata de que la cuota a pagar del crédito hipotecario sea menor o igual al 35% de tus ingresos.
  • Ten en cuenta otros gastos que tienen en tu presupuesto. Si estás pagando otras deudas como la universidad o el carro debes tener en cuenta estás cuotas para determinar si eres capaz de dar la nueva cuota en estos momentos o aún no.
  • Averigua si puedas aprovechar algún subsidio en tu país.
  • Averigua el monto máximo que te permiten financiar. Por ejemplo, en Colombia en general debes contar con el 30% de la cuota inicial rápidamente porque solo te permiten financiar el 70% en un crédito hipotecario.

La idea es que puedas pagar el crédito con cierta tranquilidad durante el plazo que vas a endeudarte. En general, es mejor si logras ahorrar lo suficiente de tal forma que NO te endeudes por más de 10-30 años. Adicionalmente, debes considerar los costos que tendrás mensualmente (administración, servicios, cuota de seguro) y anualmente (impuesto predial, mantenimiento o reparaciones).

Duración del crédito hipotecario

Este es otro debate interesantes y ambos lados tienen sus pros y contras:

Larga duración (30 o más años):

  • Cuotas mensuales más bajas. Pero pagas mucho más en total por los intereses.

    Así siguiendo el ejemplo anterior de COP $150.000.000 con un crédito hipotecario a 30 años y tasa de interés de 10%, terminas pagando un total aproximado de COP $379.149.632 (Más de 2 veces el precio original).

  • Menor efecto si aumentan las tasas de interés. Pero duras más años en deuda.
Corta duración (10 o menos años):

  • Pagas mucho menos en total. Pero las cuotas mensuales serán más altas.

    Así siguiendo el ejemplo anterior de COP $150.000.000 con un crédito hipotecario a 10 años y tasa de interés de 10%, terminas pagando un total aproximado de COP $215.882.657.

  • Sales de deudas más rápido. Pero te pueden afectar más las alzas en las tasas de interés.

Si tienes una buena posición financiera y una carrera estable que te permita asumir las cuotas altas de pagar un crédito a corto plazo entonces esto es lo más recomendable porque de lo contrario puedes terminar pagando 2-5 veces el precio original por tu apartamento o casa. Ahora, estos cálculos son si vas a adquirir un bien a consumir (en este caso, una vivienda en la que vas a vivir tú) pero si vas a adquirir un bien raíz en forma de inversión (para arrendar) entonces puede que te salga más beneficioso un crédito de mayor duración en cuanto a flujos de caja futuros, ahí ya te toca hacer tus propios cálculos ;).

Espero que esto los ayude a decidirse por un camino a varios de ustedes y ojalá los motive a otros a empezar a ahorrar desde ya para su futuro hogar porque puedes terminar pagando el precio de un super apartamento a punta del crédito hipotecario a largo plazo para comprar un apartamento super sencillo y no tan valioso.

Comparte tu opinión